双料出击!开发商考虑和启动EB-5

28 Aug 双料出击!开发商考虑和启动EB-5

莫娜莎律师事务所(Mona Shah & Associates)播客系列

由赫敏·克鲁姆(Hermione Krumm)律师整理

 

EB-5 投资之声是目前唯一一个针对美国投资移民及外商直接投资问题而设的播客节目。莫娜莎邀请包括开发商、区域中心经营者、律师、议员及政界人士等各个领域的嘉宾来参加节目。

在这期播客中,莫娜采访了莫迪凯·利皮斯(Mordechai Lipkis)和罗伯特·多纳利(Rob Donnelly)——两位处于EB-5不同阶段的经验丰富的房地产开发商。

莫迪正在考虑使用EB-5为其新的哈德森码头(Hudson Yards)项目募集资金,但不希望建立自己的区域中心。 莫迪凯已经从事房地产业务32年,是首先在曼哈顿的翠贝卡(Tribeca)和苏活区(Soho)将工业建筑转换为居民建筑的开发商之一。

罗伯特处于EB-5的早期阶段。他是位拥有18年的投资管理、私募股权和公司董事会经验的投资者和企业家。在各种商业和住宅房地产业务中,他于2014年组建了德克萨斯州区域投资中心(Texas Regional Investment Center),利用EB-5资金开发精品酒店项目。

在本期节目中,莫迪和罗伯特分享了在吸引外国投资人、与大型项目或区域中心竞争和采用全球营销手段来筹集资金方面他们所面临的挑战。

 

莫迪被引进EB-5和开发商对进入EB-5的担忧

  • 作为地处纽约具有广泛经验的投资人和房地产开发商,莫迪首先在行业内部出版物中了解到EB-5。在对投资移民进行了一些研究之后,他找到了莫娜,寻求专家的服务,并从莫娜处获得了对EB-5的深入了解。
  • 本地开发商往往不愿使用EB-5,认为程序太复杂,入不敷出。考虑到EB-5的复杂性,莫迪利用了一年的时间来说服他的合伙人EB-5是筹集资金的可行方式。

 

莫迪的哈德森码头项目

  • 哈德森码头类似是曼哈顿的一个新城市。该项目占地2000万平方英尺,将由办公室、公寓、学校、两个购物中心和一个全新的地铁站组成。一些大型公司正在从曼哈顿公园路和其他更传统的办公地点迁移到哈德森码头。
  • 莫迪和他的合伙人正在哈德森码头的中心开发一座拥有220间客房的万豪签名酒店。这个投资机会非常适合EB-5投资人,因为他们不仅希望通过EB-5获得绿卡,还希望尽可能多地获得资本收益。

 

莫迪在EB-5遇到的挫折

  • 莫迪在行业中遇到了一些“行迹不轨”的人士,他们给人的印象是EB-5钱会流动得很容易、很快速。莫迪警告我们要对行业中漫天许诺的不良行为者保持警惕。
  • EB-5需要开发商在营销项目方面做很多工作。莫迪刚刚从中国旅行回来,他觉得开发商自己去不同的市场来推广他们自己的项目非常有用,因为没有人比开发者自己更了解自己的项目。他认为与代理人进行面对面的接触至关重要。 “维持良好的关系是营销项目的关键”。
  • 哈德森码头作为莫迪的第一个EB-5项目让莫迪发现他很难获得更大的移民中介的注意。大型移民中介只想为最大的开发商或最大的项目工作。这迫使莫迪与许多相对小型的中介合作,以期获得他项目资金所需的投资人数。
  • 对于直接投资人来说,说服外国投资人与不熟悉的人合作并投资于一个自身不熟悉的国家可能具有很大的挑战性。 莫迪通过分享他个人在项目中的投资比例、并保证EB-5投资人他不会在所有EB-5投资人资金已偿还前收到任何回报而广受投资人青睐。

 

EB-5的好处

  • 作为业主开发商,莫迪对EB-5很青睐,因为与其他融资方式相比,EB-5允许他保留项目更大份额的所有权,并长期享受更多升值。虽然许多开发商是通过收取项目管理费的方式赚钱,因此可能对项目的延续性漠不关心,但莫迪对项目的可持续性发展非常关注。
  • 莫娜进一步提出理解EB-5对开发商的有利作用非常重要,因为很多对EB-5和大型开发商的抨击都来自于一种对EB-5并不完全正确的看法,也就是大多数EB-5资金都流向了大型开发商。说客和立法者不明白的是,EB-5还能极大帮助 “普通人” 获得其无法通过传统融资方式筹集的资金。虽然这个过程需要一定时间,可能不太适合部分需要尽快获得资金的房地产商,但EB-5的总体成本还是相当低的。

 

罗伯特被引进EB-5

  • 罗伯特的团队为他们的项目建立了一家新的区域中心。该项目为一家位于德克萨斯州奥斯汀的精品酒店,由奥博度假村(Auberge Resorts)经营。三年前罗伯特被引入EB-5,发现加入EB-5有很大的经济意义。
  • 罗伯特认为EB-5是独特的工具,在资本结构和房地产项目融资方面发挥重要作用。与传统工具(银行,股本和私人夹层债务融资)不同,EB-5对开发商实惠更多,并为项目提供了较低的资本成本,也就同时增强了股本回报。

 

罗伯特在利用EB-5融资上获得的困难

  • 虽然罗伯特在境内筹集资金方面有丰富的经验,但面对EB-5,他却发现要想整合一个EB-5项目需要做额外的工作。他也对EB-5流程中的事情进展的缓慢程度、整合一个EB-5项目所涉及到的数量惊人的细节问题和额外的工作量感到惊讶。
  • 罗伯特也在组建适当的团队来应对EB-5方面面临挑战。他建议组建专门的法律和专业服务团队,以满足EB-5的需求。
  • 罗伯特发现在与大型、知名的、已在分配、代理关系和经济学上占据雄厚基础的区域中心作斗争方面,挑战比他预想的还要大。这些大型区域中心可以利用示范项目或I-526的申请或回复给市场加码,而罗伯特的区域中心则作为新兴的和未经证明的区域中心需要在市场中抢占一席之地。虽然罗伯特的区域中心有个人、房地产交易和私募股权追踪记录,但投资者更青睐已经具备良好记录的区域中心和区域中心团队。因此,罗伯特的团队正齐心协力开发新兴市场,力图将触手遍布世界各地,尽管全球营销会产生高额费用。

 

EB-5是一个可以克服的挑战吗?

  • 莫娜认为EB-5有许多组成部分。首先大家关注的自然是EB-5所需的商业和企业经验。移民在EB-5中其实只占据少量份额,而占据大多数份额的其实是其他内容。除了拥有一个好的开发商和一个好的项目,开发商还必需知道如果进行市场营销,而营销是一个完全独立的领域。
  • 在EB-5营销方面,罗伯特表示,开发人员应该对EB-5投资人更加有耐心。 EB-5投资人作出的是投资和移民的双向选择,他们会同时考虑投资回报率以及个人和其他情感因素。很多投资人并不会迅速就作出决定。开发商应该给潜在的投资人为自己和家人做出正确的决定的时间。
  • 位于奥斯汀的项目与纽约市和华盛顿等大型、知名城市的项目相比,可能会面临更多的挑战。像罗伯特等拥有此类项目的开发商应该教育投资人该项目所在城市的优势,向投资人讲解为什么处于这个地理位置市场前景会广阔,并具有良好的风险回报。也许恰恰由于位于较小型的市场,诸如罗伯特的项目将具有较低的建筑成本、较少的同类型产品竞争以及往往较少的运营成本, 而导致总体风险状况更好。
  • 在将上述优势向投资人阐述方面,罗伯特同意莫娜的观点,即沟通是一个挑战。利用其私募股权背景,罗伯特着重强调项目的关键要素,会将风险管理的所有环节一一理清给投资人看。他也会同时考虑投资目标和移民目标,通过对其在奥斯汀的项目与曼哈顿的项目进行比较,向投资人展示如何最大程度地降低投资人风险。 罗伯特还利用一个清单向投资者证明他已经最大程度降低了项目失败的风险。

 

播客链接请见:http://mshahlaw.com/double-feature-developers-considering-starting-eb-5/

 

关于作者:

赫敏·克鲁姆律师(Hermione Krumm, Esq.)来自莫娜莎律师事务所,领导该所的中文团队。她擅长处理美国EB-5投资移民以及涉及中国、英国和美国地区的公司法、合并兼购(M&A)、知识产权及外商直接投资(FDI)等领域的法律业务。赫敏律师在办理美国跨国公司雇员签证(L)、条约国投资签证(E)及英国Tier1签证方面也有丰富的经验,并从事过驱逐出境案件和诉讼案件。她毕业于英国曼彻斯特大学法学院, 获得法律学士学位(获荣誉勋章) , 并于美国康奈尔大学法学院获得法律硕士学位。赫敏讲中文普通话、粤语及英语。

 

播客(Podcast)是一种数码广播。听众可以非常轻松地使用电脑或手机等电子设备下載或实时收听其中的內容。 听众也可以订阅自己喜欢的频道自动接收最新的节目。 EB-5 Investment Voice(EB-5投资之声)是美国纽约莫娜莎律师事务所专为美国国内的集资人、企业家及海外投资者而制作的探讨投资移民计划的系列节目。请大家在以下网址关注收听最新的内容http://mshahlaw.com/podcast/
No Comments

Post A Comment