第十三集 – 掰开揉碎讲EB-5项目管理费

05 Feb 第十三集 – 掰开揉碎讲EB-5项目管理费

 

什么是项目管理费?他们都流向何处?

* 在投资人寻找一个可行的项目的时候,在认购项目时,大多数都会遇到项目单独收取管理费用的情况。这部分费用是和项目的最低投资额(50万或100万,根据项目是否处于目标就业区而最低投资额不同)分开的。一般管理费用在50万到85万美金之间。这些费用一般支付给发行费抵消一部分发行开支,通常用于支付营销费用,以及海外代理商的中介费。
* 大家需要注意“佣金”一词。根据美国证券法,只有获得经纪-经销商授权的个人才有资格获得佣金;我们作为律师就是不能拿佣金的。之前有些律师被起诉,就是因为原告声称律师拿了一笔佣金。

.
项目方为什么收取管理费?

* 法律规定投资人的资本投资必须始终处于风险之中,所以不能从这个数额中扣除费用抵消支出,那自然就需要别的渠道。项目管理费也就应运而生。

.
从证券法的角度,投资人能否获得项目管理费减免?

* 如果我们严格遵守规定,项目的所有发行应该是统一的。然而,在实际操作上,有些(或很多)投资人会要求降低管理费用,而且这种请求通常是会被项目方同意的。但是,除非发行文件披露了这种降低管理费的可能性,向投资人收取不同的费用其实是不合适的。它不符合规范。

.
为什么我们无法达成管理费的统一呢?

* 管理费的增加是驱动费用无法一致的主因。如果我们看几年前,管理费似乎比现在要低一些。经纪人或者移民代理服务机构要求的佣金或代理费越来越高,推动了项目管理费的增长。大多数时候代理人会要求全部的管理费或者更多。
* 很多时候,代理人最不希望投资人知道的就是,整个管理费都会进入代理人的口袋。告诉投资人这点显然不符合他们的最大利益。更不要说在很多情况下代理人在一开始就会单独向投资人收取费用。如果投资人知道这点,他们肯定会从一个全新的角度来看待代理人,明白代理人有完成交易的动机,才好获得代理费。

.
那美国证券交易委员会是否要求披露多少佣金用于经纪佣金?

* 美国证券法要求重要信息获得披露,以方便投资人做出知情的决定。有多少交给经纪-经销商的管理费被认为是重要的信息,所以美国证券交易委员会要求提供全面的披露。事实上,如果投资人投资一项项目的决定可能会根据被忽略或歪曲的事实而改变,这就是证券欺诈的本质。

.
项目开发商能不能将管理费用于任何目的?包括个人目的?

* 如果一个小型开发商为自己的项目募集资金,她不应该使用任何管理费来支付个人开支,因为这超出了预期的使用范围。当然,如果发行文件另有规定那自然不同。但一般管理费只能用于支付发行费用。

.
有没有不需要管理费的情况?

* 没有管理费的情况是不太常见的。因为总需要有人准备与项目发行相关的必要法律文件。如我刚才所讲,发行费用可以由管理费支付。

.
如果项目不需要发行文件呢?那是否意味着投资人不需要缴纳管理费?

* 当一帮伙伴有志一同组建一家公司的时候,我们也许可以说其中没有一方招揽了另一方。在这种比较罕见的情况下,项目发行文件不是必需的。一旦有招股,发行文件是必不可少的。
* 虽然披露文件确实增加了交易的总体成本,但赞助商应该更关心如何保护自己免于任何指控。如果您担心小型项目发行文件成本过高,有一种在提供完整的私募招股说明书之外的替代选择,叫access letter。

.
如果私募招股说明书是必要的但是项目又没有提供呢?

* 为了确定后果,我们需要知道哪些类型的投资者正被招揽或与这个项目相关、以及如果涉及的话,具体是什么类型的发行。如果我们有一个拥有合格投资人的Reg D发行,理论上讲我们不需要提供披露文件。但一旦对资产豁免权有依赖,也就是海外豁免,就必须有披露文件。
* 在没有披露文件的情况下,一旦获得指控说开放商虚假陈诉,开发商基本上无法保护自身利益证明他之前的陈述是真实的。这也就是正确起草披露文件的美妙之处——它包含了所有可以让投资人作出投资决定的重要信息。在诉讼中,证明对私募招股说明书的依赖也更容易。
* 披露文件保护的是开发商和投资者双方的利益。另外,美国移民局已经习惯看到这些文件,并有可能会拒绝任何缺乏披露文件的申请。

.
新的EB-5立法的最终行动日期已经提前到了今年的二月份。在以前所有的立法提议中是否有保护投资者的条款?

* 约束措施是众多新立法提案的核心。EB-5作为一个行业整体是支持这种改革的。
* 大部分不良交易(比如Jay Peak)涉及关联方交易,也就是项目方或开发商与EB-5基金由同一控制人管理。拟议的立法将实行监管,确保以第三方监管的形式提高透明度和财务控制。

.
那这种第三方监管是否也能延伸到项目管理费?

* 根据私募招股说明书规定的不同,有的项目管理费和投资人投资款进入的是两个账户。如果是一个账户,那有可能项目管理费会被转移到新商业企业或者新商业企业普通合伙人账上然后转到移民代理机构或代理人账上。但也有可能管理费直接被转到代理人账上,这具体需要看私募招股说明书。一般来说,交给创造就业实体的资金就是EB-5筹集的资金。通常情况下我们看到的第三方监管都是在创造就业实体这边,一般都会有高级债。
* 虽然第三方监管一般不涉及项目管理费或管理费是怎么被运用的,但也有涉及托管和释放托管资金的监管例子。最近大家能看到很多都是以递交I-526申请来触发释放管理费和投资款,虽然很多情况下投资款不是完全释放。这也意味着,在有托管的情况下,管理费一般会进入托管账户,而不是直接支付给区域中心或开发商,虽然我们也见过管理费绕过托管直接进入新商业企业或新商业企业普通合伙人账户的例子。

No Comments

Post A Comment