莫娜莎( Mona Shah)和亚当·格林(Adam Greene) 谈投资房地产项目的风险评估

12 Jun 莫娜莎( Mona Shah)和亚当·格林(Adam Greene) 谈投资房地产项目的风险评估

莫娜莎律师事务所(Mona Shah & AssociatesEB-5投资之声播客系列

由赫敏·克鲁姆律师整理

 

EB-5 投资之声是目前唯一一个针对美国投资移民及外商直接投资问题而设的播客节目。莫娜莎邀请包括开发商、区域中心经营者、律师、议员及政界人士等各个领域的嘉宾来参加节目。

在这期节目中,莫娜莎采访了活在美国(Live in America)的总裁亚当·格林,探讨房地产项目中的风险及评估问题。 活在美国是LCP集团旗下的一个投资移民(EB-5)平台,已成功为EB-5项目引入超过五亿美元的外商投资资金。

提高最低投资额将会如何影响EB-5计划?

莫娜和亚当讨论了EB-5投资计划延期的可能性以及在9月份预期开展的变革。国土安全部于2017年1月13日公布了修改EB-5投资计划的提案,并于2017年4月11日公开征询公众意见。该提案将目标就业区(TEA)EB-5项目所需的最低投资额从现在的50 万美元提高至135万美元,非目标就业区的金额从目前的100万美元提高到180万美元。如果该提案通过,它可能会在2017年夏天的某个时段生效。

莫娜和亚当指出,在EB-5行业中,将最低投资额增加到130万美元可能会对市场造成冲击; 而轻微增加到80到85万美元应该会更受欢迎和符合预期。

莫娜补充说,一旦投资金额上调,鉴于投资者的投资还处于风险中,他们将有可能蒙受更大的损失。因此也就需要更多结构合理的EB-5项目。

 

活在美国(Live in America)提供什么服务?

作为LCP集团的子公司,活在美国经营23个区域中心,涵盖38个州的全部或部分地区。该集团拥有40多年的房地产项目经营背景,在投资酒店和酒店管理方面经验丰富。活在美国于6年前进入EB-5行业,并已在纽约证券交易所上市。 亚当·格林是LCP 集团EB-5部门的执行董事。他最初在摩根大通工作,作为贷款人进行建筑业和项目融资,主要从事基础设施建设的融资。大部分EB-5投资项目都是以房地产为基础。

 

莫娜向亚当提出一个问题:很多人认为“EB-5风险不是投资风险,因为这种投资没有什么希望获得回报”。这种说法正确吗?

作为房地产建设贷款人, 活在美国将投资风险视为信用风险,即能否获得还款的风险。在大多数EB-5投资者认为最重要的风险在于他们是否能获得绿卡时,活在美国也关注信用风险并会考虑以下几个方面:

  • 主办方是否会完成项目建设;
  • 项目的运作是否可以支持项目在完成时必须承担的债务;
  • EB-5的资金是否在资金结构中处在合理的位置;以及
  • 项目是否满足EB-5标准使投资者获得绿卡。

 

选择有名气的或大型开发商是否重要?

规模不一定重要,但经验却是非常重要的。选择有经验的开发商更重要。在考虑风险时,投资者会希望看到一个开发商在他所在市场上的运作能力——这可以代表财政能力,但更多意味着的是经验。

投资者也需要知道开放项目耗时巨大。EB-5投资便宜,但融资缓慢。在等待EB-5融资的同时,开发商可能需要弥补差距,或寻找替代资金来源。

 

选择开发商的时候要考虑哪些方面?

为新开发商提供资金一般很困难。投资者应选择那些曾经在和现融资项目类似的项目中获得过成功的开发商。要选择那些熟识当地承包商的开放商。要选择那些做过相同规模项目、和市场内各行各业人士能有效协调、在项目完工后对成本仍感到满意的开发商。

 

投资者对投资在纽约是否感到更有信心和更有安全感?

一个项目不一定只因为地处于被称为世界房地产之都的纽约而显得更加有吸引力。纽约市的项目也有出过问题的,但不可否认纽约的房地产价格弹性很高,而涉及到房地产项目时,地段非常重要。 莫娜补充说,重要的是要知道并非所有项目都适合EB-5投资。

纽约市的项目也许显得璀璨夺目,但不应是投资者唯一考察的项目。考虑到信贷风险,许多投资者更喜欢投资于更小型的项目和更小的市场,以确保项目的完成。

 

在未来,EB-5投资者将会得到更高的利率回报吗?

莫娜相信随着EB-5投资计划预期改革的临近,投资者将不再会仅仅满足于零利率回报。项目在设计时必须要将更高的利息回报考虑进去。遗憾的是,在有中介代理佣金体系的地区,如中国或越南,其结果必然是有人获得更少的回报,否则开发商的支出将会增加。

如果开发商寻求夹层融资(一般此类项目正是需要EB-5投资的项目),建筑贷款一般高达10到12%。开发商压力很大,没有足够的空间回馈EB-5投资者。而成本如此之高,可能令EB-5投资看起来不具吸引力。

 

开发商能否在项目完成时偿还贷款?

要了解项目的资金状况是否可以支撑开发商所承担的负债。这涉及到基本的信用分析和独立的尽职调查。要做独立的调查研究,以确保作为投资者的您了解市场动态,通过这种方式您也可以预测现金流向。

对于拥有自己区域中心的开发商,有些可能没有取得第三方的独立审计。虽然有些开发商做得很好,但也有些开发商只拿钱不办事。作为只对EB-5投资者具有信托义务的第三方和贷款人,活在美国对项目的进展情况会进行有效的监管,并确保资金被用到应用的地方。

 

EB-5投资在资金结构中处于什么位置?

一些开发商可能希望使用EB-5的资金作为股权的一部分。开放商也许将之称为夹层债务,但是如果EB-5的资金在开发商需要的资金中占据从90%到98%的份额,那么它就具有股权风险。开发商有本能的意识来挤压EB-5资金在资金结构中的位置。但是与EB-5做为夹层融资在资金结构中占据从65%到80%的份额相比,EB-5占据8%也就是在资金结构中占据从90%到98%的位置的效果是截然不同的。

如果开发商使用EB-5融资作为股权而不是夹层贷款,则投资者的损失风险更大:如果亏损,EB-5投资者将是首当其冲的受害者。

许多EB-5投资者喜欢EB-5的资金在资本结构中只占一小部分。他们不将其视为融资,只看重EB-5。这些投资者更关心项目是否能完成和是否能创造就业机会,从而获得绿卡。因此,他们认为如果EB-5的资金只占8%,那么项目获得完全融资和完成的可能性就更大。这就是为什么许多投资者更关心EB-5投资的总金额。但是,同样重要或者可以说更重要的是,知道自己的资金在资本结构处于什么样的位置。如果EB-5债务加高级债务占据资本投资的份额最高达80%(而非90到98%),开发商可损失20%的资金,但所有的EB-5投资都将获得偿还。

 

关于作者:

赫敏·克鲁姆律师来自莫娜莎律师事务所, 擅长涉及中国、英国和美国地区的EB-5投资移民、公司法、合并兼购(M&A)、知识产权及外商直接投资(FDI)等领域的法律业务。她毕业于英国曼彻斯特大学法学院, 获得法律学士学位(获荣誉勋章) , 并于美国康奈尔大学法学院获得法律硕士学位。赫敏讲中文普通话、粤语及英语。

 

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