莫娜莎( Mona Shah)和帕克里克·霍根(Patrick Hogan) 谈投资移民项目结构
莫娜莎律师事务所（Mona Shah & Associates）播客系列
由赫敏·克鲁姆(Hermione Krumm)律师整理
EB-5 投资之声是目前唯一一个针对美国投资移民及外商直接投资问题而设的播客节目。莫娜莎邀请包括开发商、区域中心经营者、律师、议员及政界人士等各个领域的嘉宾来参加节目。
在这期播客中，莫娜莎就投资移民项目的结构问题采访了CMB区域中心的执行总裁及中心的管理者，帕克里克.霍根先生。帕克里克在EB-5投资移民领域拥有23年的经验， 被认为是EB-5领域中最严谨的业者之一。从1997年帕克里克拿到第一个区域中心的执照起，他的公司现在已经拥有10个区域中心，60个投资项目和超过5000个投资者。以下是他们在这期播客中讨论的几个主题。
投资项目的地点很重要吗？
- 莫娜莎提到对于EB-5投资移民项目来说，把投资项目投放在一个众所周知的地点非常重要。一般来说，投资者很自然地会被吸引到像纽约、华盛顿等大城市。但是帕克里克·霍根并不认同，他认为如果一个项目的设计是以项目的回报和实现最终的移民目标为基础，那么地点并不重要。一个设立在非常令人向往的地区的项目并不代表它一定会成功。对于酒店项目，因为其行业特点，地点的确重要。但其实一个投资项目的结构和质量才是更重要的。
对在寻找投资项目的投资者的一些建议：
- 要找一个真正了解投资移民项目运作而非仅仅对移民有所涉猎的律师。创造10个就业岗位，是为满足移民的要求而不是商业方面的需求。投资项目的地点也是移民要求而不是经营需求。项目的成功与否也是为达到移民目的，因为如果项目不成功，就无法创造就业和回笼资金，也就因此无法实现移民目标。这些尽职调查问题都是一名受投资者委托为其服务的律师应该能解答的。
- 虽然地产项目在投资移民项目中是最普遍的，但是非地产类的项目，如基建项目也同样可以创造大量就业。投资者要关注的是项目是否安全，项目是如何设计构成的，以及拿到绿卡和回笼投资资金的前景如何。
- 不要被大型地产项目和豪华酒店项目的光环所迷惑。投资者应考虑接受一些其他行业的投资，如科技、能源或交通运输业等。制造业也同样可以创造大量就业及保障资金回笼。
- 投资项目的地点并非重中之重。投资者应重点关注项目的安全性，结构和实现投资者两大目标的可能性，也就是是否可以拿到绿卡，以及是否可以拿回自己的投资资金。
- 两个需要考虑的方面：首先，项目要能够创造就业，因为这样才能保障拿到移民签证。第二点是要考虑如果项目无法如预期进行，最坏的结果会是什么。
在项目的资金结构中看什么？
- 要了解项目资金结构或不同层次的融资来源，确保EB-5投资的资金用在应该用的地方。项目中可包括一些保障项目实施的内容，如完工担保，涉及建筑项目的可以要求分包商购买规避工期延迟或额外费用的子保险。在资金结构方面保护工作做得越多，创造就业就会有更多的保障。之所以大部分的EB-5投资移民项目都是一些建筑类的项目是因为这类项目很容易证明就业。
- 选择一个即便项目失败也具有足够资产来保障投资者利益的项目。不要把自己放在一个完全没有追索权或无法收取抵押物的位置上。即使项目失败，区域中心也应保障投资者拥有追索权。
- 要确保你在资金结构中不是排在最后一位，不会将自己置于项目失败时有很大可能什么都得不到的位置上。
垂直整合的项目
- 在这类项目中开发商自己拥有产权，并在该土地上进行项目施工，然后自行管理并拥有该项目，也就是说区域中心是为自己的项目建立起来的。CMB是做为第三方管理他人项目而设立的区域中心。帕克里克认为没有外部审计， 投资这类项目非常危险。投资者需要知道自己的资金被适当地运用。对于CMB来说，这就意味着要求一家第三方公司来审计他们管理的60个合作项目。对任何一个项目来说，这种做法应该是让投资者感到更安全的最佳做法。
投资者来自哪里？
- 虽然中国是EB-5项目最大的市场，现在投资者的背景趋向更多元化。以CMB为例，他们的投资者来自83个国家，设及17种语言，他们的代表遍布中国、越南、非洲和土耳其等地。
涉及代理人的一些顾虑
- 莫娜和帕德里克都同意因代理人及投资中介索取佣金， 投资者有时不希望继续申请投资移民。这种情况在中国。目前对以各种方式要求投资人提高投资金额以支付日益增长的中介费用的压力越来越大。-其结果就是，大家把专注力放到了中介佣金的多少而忽略了投资项目的质量。代理人要的费用越高，对项目盈利的压力就越大，最终的受害人也将会是投资者。令人欣慰的是，由于现今社交传媒的广泛应用，越来越多的投资者在自己寻找项目而不再依赖代理机构。
为何一些特殊的项目需要 EB-5?
- 大型的地产项目需要EB-5 是因为它比其他贷款便宜很多。以夹层融资为例它的贷款利率高达11-13%。对于一些其他的项目，如交通运输业，选择EB-5是因为它们极难用传统融资方式获得贷款。
对EB-5中借贷投资和参股投资的比较
- 在EB-5项目中以参股方式投资的项目很少回报投资者。参股投资中有太多需要投资者冒险的变数。EB-5投资者是股东中很小的一部分，他们没有能力对公司进行破产清算施压，所以对投资者来说也就很难回收资金。 和参股投资比较起来信贷方式更优胜，因为这种方式提供很明确的资金回笼方式。
- 在其他地区，比如中东，投资者更喜欢参股的投资方式。如果投资者想要拥有股权，那么建议选用EB-5中的直接投资方式， 这样投资者可以把投资放在自己有控制权的公司中。在区域中心的投资方式中，投资者只会成为股权的最底层。
对EB-5投资者的一些其他建议
- 投资者应通过尽职调查和尽量多的了解投资项目来在投资活动中扮演一个积极的角色。投资者应深入地了解项目，确保就业创造的目标会实现及收回投资资金的可能性会很高。对投资者来说，第一个要问的问题应该是“你们如何证明就业创造？”而不是“我将能赚多少钱？” 因为没有就业创造，项目就不是成功的项目。
- 要自己做尽职调查，尽责深入地了解项目。不要仅仅相信区域中心的一方之言，要看证据。有第三方审计的项目会更安全， 因为这些项目被审计的不仅仅是财政状况，还有EB-5的相关数据。
关于作者：
赫敏·克鲁姆律师来自莫娜莎律师事务所， 擅长涉及中国、英国和美国地区的EB-5投资移民、公司法、合并兼购（M&A）、知识产权及外商直接投资（FDI）等领域的法律业务。她毕业于英国曼彻斯特大学法学院， 获得法律学士学位（获荣誉勋章） ， 并于美国康奈尔大学法学院获得法律硕士学位。赫敏讲中文普通话、粤语及英语。